Avalúo Referido en Inmuebles

Avalúo Referido,  Avalúo de Mejoras y Avalúo de Inversiones.

¿Qué son y para qué sirven?

Avalúo referido de inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones

¿Qué es y para qué sirve?

Las expresiones "avalúo referido", "avalúo de mejoras" y "avalúo de inversiones" pueden utilizarse en la práctica de manera cercana y concurrir en un mismo dictamen de valuación, aunque no son estrictamente sinónimas. Cada una destaca un aspecto diferente del servicio:

Avalúo referido: identifica la fecha de referencia de valor. El dictamen determina el valor correspondiente a una fecha anterior a aquella en la que se elabora.

Avalúo de mejoras: identifica determinados elementos físicos incorporados al inmueble que serán objeto de análisis y valuación.

Avalúo de inversiones: identifica como materia del estudio las inversiones efectuadas en el inmueble, las cuales pueden comprender construcciones, mejoras y ampliaciones.

El propósito y el uso del avalúo -por ejemplo, su utilización para efectos fiscales- deberán señalarse expresamente en el dictamen.

Por ello, una denominación técnica y descriptiva adecuada es:

Avalúo referido de inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones

Importancia en la enajenación de inmuebles

Estos avalúos pueden resultar útiles o necesarios para las personas físicas que proyecten enajenar un inmueble y no puedan comprobar documentalmente el costo de determinadas construcciones, mejoras o ampliaciones.

Tratándose de personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes, el artículo 121, fracción II, de la Ley del Impuesto sobre la Renta permite deducir el importe de las inversiones realizadas en construcciones, mejoras y ampliaciones de bienes inmuebles. Es importante señalar que estas inversiones no incluyen los gastos de conservación.

Cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de dichas inversiones, el artículo 205 del Reglamento de la LISR establece determinadas reglas para calcularlo, entre ellas la posibilidad de utilizar un avalúo referido a la fecha en que las inversiones fueron terminadas.

El dictamen puede servir como soporte técnico para determinar el costo fiscal de las inversiones y calcular la ganancia gravable derivada de la enajenación. No obstante, su emisión no garantiza:

El precio de venta del inmueble.

El monto definitivo del impuesto sobre la renta.

La procedencia automática de una deducción.

La aceptación invariable del avalúo por el notario o por la autoridad fiscal.

La adecuada consideración de estas inversiones puede incidir en la determinación de la ganancia fiscal y del ISR correspondiente, evitando que se omita una deducción legalmente procedente.

Diferencia frente al avalúo comercial actual

El avalúo fiscal referido debe distinguirse del avalúo comercial actual.

El primero determina el valor de determinadas inversiones a una fecha anterior, mientras que el avalúo comercial actual busca estimar el valor de mercado del inmueble a la fecha presente.

Ambos servicios pueden practicarse respecto de un mismo inmueble, pero sus propósitos, usos, fechas de referencia, metodologías y conclusiones de valor deberán identificarse y diferenciarse claramente. Además, ambos dictámenes no necesariamente estarán a cargo del mismo valuador o equipo de valuadores.

Conceptos que pueden ser objeto de análisis

Para efectos del artículo 205 del Reglamento de la LISR, el estudio puede comprender:

Construcciones cuyo costo no pueda comprobarse.

Mejoras realizadas en el inmueble.

Ampliaciones de la construcción.

Como se señaló anteriormente, los gastos ordinarios de conservación no forman parte de las inversiones deducibles a que se refiere el artículo 121, fracción II, de la LISR. Lo anterior es así porque dichas erogaciones no constituyen una inversión que incremente el valor del inmueble, sino gastos propios de su uso y mantenimiento ordinario, cuyo beneficio ya fue aprovechado por quien lo ocupó.

Aplicaciones distintas de la enajenación

La valuación de bienes inmuebles también puede ser útil en operaciones o procedimientos relacionados con:

Compras y ventas.

Herencias y sucesiones.

Mediaciones y negociaciones.

Seguros.

Litigios.

Remates y adjudicaciones.

Otras operaciones patrimoniales.

Cada uno de estos propósitos puede requerir un tipo de avalúo, una fecha de referencia, una metodología y una conclusión de valor diferentes. Por ello, el avalúo fiscal referido previsto para determinar el costo de inversiones no debe considerarse automáticamente intercambiable con los avalúos elaborados para otros usos.

¿Quiénes pueden utilizar este avalúo para efectos fiscales?

La regla establecida en el artículo 205 del Reglamento de la LISR se encuentra vinculada al artículo 121, fracción II, de la propia Ley, relativo primordialmente a la determinación de la ganancia por enajenación de bienes obtenida por personas físicas.

Por tanto, una persona física que enajene un inmueble y no pueda comprobar el costo de determinadas inversiones en construcciones, mejoras o ampliaciones podrá analizar la procedencia de esta regla.

La imposibilidad de comprobar el costo no significa que el avalúo pueda carecer de soporte. El dictamen deberá explicar la información, documentación, inspecciones, fuentes y supuestos utilizados para identificar las inversiones, sus características, su antigüedad y la fecha en que fueron terminadas.

Tratándose de personas morales, la aplicación fiscal deberá analizarse conforme al régimen tributario específico de la entidad. La regla no debe extenderse automáticamente a las personas morales del Título II; sin embargo, determinadas personas morales del Título III pueden quedar sujetas a las disposiciones del Capítulo IV del Título IV de la LISR, por lo que cada caso deberá revisarse individualmente, para lo cual resultará conveniente el análisis previo con sus asesores fiscales y, en su caso, con el notario que formalice la operación.

¿Cuál es el alcance de este tipo de avalúos?

Es importante señalar que este tipo de dictámenes de valuación no deben considerarse "automáticos". Estos avalúos deben ser practicados por los peritos valuadores autorizados conforme al artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación -entre ellos, los corredores públicos con registro vigente ante la Secretaría de Economía- y tienen una vigencia de un año contado a partir de su emisión.

Además, la propia autoridad fiscal, en los casos que proceda y mediante el procedimiento establecido en las reglas de carácter general que emite el Servicio de Administración Tributaria, puede solicitar la práctica de un segundo avalúo para contrastarlo con el primero.

Reglas generales previstas en el artículo 205 del Reglamento de la LISR

Cuando el enajenante no pueda comprobar el costo de las inversiones realizadas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble, el artículo 205 establece, en términos generales, lo siguiente:

Aviso de terminación de obra

Se considerará como costo el valor contenido en el aviso de terminación de obra.

Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones correspondiente al terreno y la correspondiente a la construcción, únicamente se considerará como costo el valor que corresponda a la construcción.

Avalúo ordenado o considerado por la autoridad

Las autoridades fiscales podrán ordenar, practicar o tomar en cuenta un avalúo de las inversiones, referido a la fecha en que las construcciones, mejoras y ampliaciones hayan sido terminadas.

Cuando el valor del avalúo sea inferior en más de un 10 % a la cantidad contenida en el aviso de terminación de obra, se considerará como costo de las inversiones el monto determinado en el avalúo.

Regla del 80 %

Cuando, por cualquier causa, el contribuyente no pueda comprobar el costo de las inversiones realizadas en construcciones, mejoras y ampliaciones, podrá considerar como costo de dichas inversiones el 80 % del valor de las construcciones reportado en el avalúo practicado para ese efecto.

El avalúo deberá estar referido a la fecha en que las inversiones fueron terminadas y tomar en consideración la antigüedad correspondiente.

La regla del 80 % se aplica sobre el valor de las construcciones materia del avalúo, no sobre el valor del terreno ni necesariamente sobre el valor total actual del inmueble.

Disminución y actualización del costo

El importe determinado conforme al avalúo no constituye necesariamente la deducción final.

Para calcular la ganancia fiscal deberá aplicarse el tratamiento previsto en el artículo 124 de la LISR. En términos generales, el costo de construcción se disminuye a razón del 3 % anual por cada año transcurrido, sin que pueda resultar inferior al 20 % del costo inicial, y posteriormente se actualiza. Las mejoras o adaptaciones que constituyan inversiones deducibles se sujetan al mismo tratamiento.

Consulta preventiva del criterio fiscal

Ni el avalúo ni la deducción requieren aprobación previa de autoridad alguna. No obstante, el vendedor -contribuyente del impuesto- que proyecte enajenar un inmueble y desee mayor certeza sobre la interpretación de las disposiciones aplicables podrá, antes de realizar la operación, acudir a dos vías:

Consulta Especializada ante la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente (PRODECON)

Aunque la PRODECON es más conocida por su intervención una vez planteadas las controversias de carácter fiscal, también presta servicios de carácter preventivo. Con fundamento en los artículos 1, 2 y 5, fracción I, de la Ley Orgánica de la Procuraduría de la Defensa del Contribuyente, y en el Capítulo Cuarto de los Lineamientos que regulan el ejercicio de sus atribuciones sustantivas (DOF 28 de febrero de 2024), la PRODECON emite, en su carácter de órgano técnico especializado, una opinión estrictamente interpretativa sobre disposiciones fiscales federales aplicadas a una situación concreta -por ejemplo, la interpretación de los artículos 121, fracción II, de la LISR y 205 de su Reglamento-.

El servicio es gratuito y se solicita mediante el formato PRODECON-00-005 o escrito libre; el dictamen se emite en un plazo de cuarenta y cinco días hábiles (artículo 62 de los Lineamientos), duplicable por una sola vez en casos complejos. El dictamen no vincula a la autoridad fiscal ni constituye derechos subjetivos, pero contiene la opinión técnica de un organismo especializado en materia fiscal federal que puede ayudarle a tomar las decisiones adecuadas.

Para mayor información puede dirigirse a la Dirección General de Estudios Normativos, teléfono (55) 1205-9000, ext. 1126, correo analisis.sistemicos@prodecon.gob.mx, en horario de lunes a viernes de 9:00 a 15:00 horas. El conmutador general es el 55 1205 9000 y la lada sin costo, 800 611 0190.

Consulta sobre situaciones reales y concretas ante el SAT

Otra posibilidad es que, conforme a lo dispuesto por los artículos 18, 18-A y 34 del Código Fiscal de la Federación y a la ficha de trámite 186/CFF del Anexo 1-A de la Resolución Miscelánea Fiscal, el contribuyente solicite por Buzón Tributario la confirmación de un criterio. La autoridad debe responder en un plazo de tres meses y el criterio contenido en su respuesta la vincula, siempre que la consulta comprenda los antecedentes y circunstancias necesarios, éstos no se modifiquen con posterioridad a su presentación y la consulta se formule antes de que la autoridad ejerza sus facultades de comprobación.

En ambos casos, la consulta debe versar sobre la situación real y concreta de la persona interesada —el vendedor—, presentada por sí o mediante representante legal. Ninguna de estas vías valida el contenido técnico del avalúo ni implica la aprobación anticipada de deducción alguna; su utilidad consiste en obtener, de manera preventiva, una interpretación calificada de las normas aplicables al caso.

Cuestionario de Datos Generales  para la Correduría Pública 13 de la CDMX

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