Avalúo Referido en Inmuebles

Avalúo Referido,  Avalúo de Mejoras y Avalúo de Inversiones.

¿Qué son y para qué sirven?

El "avalúo referido" y el "avalúo de mejoras" son términos sinónimos que hacen referencia a un dictamen de justipreciación profesional. También “avalúo de inversiones” es utilizado con el mismo sentido.

Estos son esenciales para los propietarios de bienes inmuebles que han realizado mejoras en su propiedad, pero no poseen los comprobantes fiscales necesarios para presentar durante la operación de compraventa ante el Notario y el comprador o ante las autoridades competentes

Importancia en la Venta de Inmuebles

Estos avalúos aseguran que el precio de venta del inmueble refleje de manera precisa el valor de las mejoras realizadas. Este aspecto es fundamental para determinar las ganancias reales obtenidas de la venta y asegurar que el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR) sea el adecuado, evitando montos tanto excesivos o insuficientes por no considerar el valor de dichas mejoras.

Aplicaciones del Avalúo Referido

El dictamen de avalúo referido es útil -como se mencionó anteriormente- en situaciones donde el vendedor no puede comprobar el costo de las inversiones hechas en el inmueble. Para un cálculo justo y correcto del ISR, se consideran aspectos como:

El costo no comprobado de construcciones.

Mejoras realizadas en el inmueble.

Ampliaciones del inmueble.

Más allá de la Venta: Diversas Aplicaciones

Además de en operaciones de compraventa, conocer el valor de viviendas y propiedades a través de estos avalúos es vital en distintos contextos, como:

Compras y ventas.

Obtención de seguros.

Herencias.

Mediaciones.

Transacciones diversas.

Litigios, remates y adjudicaciones.

¿Quienes pueden beneficiarse de éste tipo de avalúos?

Las personas físicas que acrediten las inversiones realizadas sobre el inmueble pueden solicitar este dictamen y, en su caso, demostrarlas contra el pago del ISR que proceda. Por otra parte, existe un debate relativo a las personas morales en el sentido de si pueden o no solicitar y usar este tipo de dictamen, porque las personas morales están sometidas a un régimen fiscal más estricto en el que es necesario corroborar fehacientemente todos los pagos realizados para poder hacerlos deducibles de impuestos, en cuyo caso, se asume que ellas si tendrían los comprobantes que acrediten las mejoras en el inmueble.

Algunos estiman que este último concepto resulta incorrecto porque la ley se refiere al "Contribuyente" en su sentido más amplio quien solicita el avalúo y por ser discriminatorio.  De cualquier manera,  la decisión  correcta estará a cargo del criterio del Notario quien lleve a cabo la operación correspondiente.

En términos generales, de la propia LISR (Ley del Impuesto Sobre la Renta) y su Reglamento, se puede observar que:

Si no existen comprobantes, se considerará como costo el valor que se contenga en el aviso de terminación de obra. Cuando dicho aviso precise la proporción del valor de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que corresponde al terreno y la que se refiere a la construcción, el contribuyente considerará únicamente como costo, el valor que corresponda a la construcción.  

Si el valor de avalúo es inferior al 10% de la cantidad que se contenga en el aviso de terminación de obra, se considerará el monto del avalúo como costo de las inversiones. 

Ante la imposibilidad  de comprobar el costo de las inversiones realizadas en un inmueble, podrán considerar como costo de dichas inversiones el 80% del valor de las construcciones que reporte el avalúo que al efecto se practique, referido a la fecha en que las mismas inversiones fueron terminadas, tomando en consideración la antigüedad que el citado avalúo reporte.

Cuestionario de Datos Generales  para la Correduría Pública 13 de la CDMX

¿Necesita Más Información?

Para cualquier duda o comentario sobre estos dictámenes, será un honor poder apoyarle.  

En caso de que Usted lo necesite, podríamos recomendarle a un Notario para que le ayude con su operación de compraventa de inmuebles, o a un abogado para que lo patrocine en sus diligencias jurisdiccionales.

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